De druk op de woningmarkt in het KAN-gebied is de afgelopen maanden behoorlijk toegenomen. Eind 2023 zagen we al dat woningen, zeker in de twee grote steden, weer met enige regelmaat boven de vraagprijs werden verkocht. Die trend heeft zich de afgelopen maanden doorgezet. Aankopen wordt met de maand moeilijker en de tijd dat je een woning voor de vraagprijs kon kopen, lijkt echt voorbij.
Sinds begin dit jaar zien we dat vraag- en transactieprijzen op de bestaande markt in de hele regio stijgen. In het eerste kwartaal van 2024 werden in deze regio prijsstijgingen gemeten van tussen de 10 en de 15 procent. Ook in de praktijk zien we dit gebeuren.
De druk op de markt neemt voornamelijk toe doordat er steeds meer kopers op de markt zijn. Het KAN-gebied wordt als aantrekkelijk woongebied erkend en het vertrouwen in de woningmarkt is algemeen toegenomen. Daarnaast zien we ook dat het aanbod in absolute zin is afgenomen. Hoewel er in de praktijk nog steeds behoorlijk wat woningen worden aangemeld, is het aantal kopers veel groter dan het aantal woningen dat te koop wordt gezet. In Nijmegen, de populairste stad van het KAN-gebied, zijn woningen die nieuw worden aangemeld vaak binnen een week – soms zelfs een dag – verkocht. Kopers grijpen daardoor weer regelmatig achter het net.
Kopers steeds beter voorbereid
Als gevolg van de toenemende druk zien we de houding van kopers veranderen. Huidige kopers spelen echt in op de snelheid op de markt: ze weten exact wat ze kunnen lenen en als ze een woning leuk vinden, bieden ze na een bezichtiging vaak dezelfde dag nog. Stevig overbieden is dan ook weer aan de orde van de dag. Het bieden zonder voorbehoud van financiering gebeurt ook weer steeds meer.
Een tweede gevolg van deze ontwikkelingen is dat woningzoekenden hun woonwensen weer vaker moeten bijstellen. In Nijmegen kiezen kopers bijvoorbeeld weer voor opkomende wijken, zoals De Biezen. Tevens zien we dat steeds meer kopers weer voor de buitengebieden kiezen, zoals onder andere Wijchen. Dat is de welbekende olievlek die we in de periode voor de piek in 2022 zagen: mensen die in de ‘populaire’ regio’s niet slagen, stellen hun woonwensen bij of trekken naar opkomende en/of buitengebieden. We zien het aantal overbiedingen dus ook daar toenemen, waardoor naar verwachting de afzetsnelheid en prijsstijging binnen enkele maanden net zo hard stijgen als in de grote steden.
Als er geen onverwachte dingen gebeuren, zit er voorlopig nog geen einde aan de prijsstijgingen. Er zijn meer woningzoekende en potentiële kopers op de markt en er wordt onvoldoende bijgebouwd. Naar verwachting daalt de rente eind 2024, waardoor kopers nog meer te besteden hebben. Het zal dan ook niet lang meer duren voordat we de situatie van midden 2022 evenaren en 10 procent of meer overbieden weer de norm is.
Om de druk op de woningmarkt te verlichten, is nieuwbouw in deze regio hard nodig. Er worden in deze regio redelijk wat nieuwbouwprojecten opgeleverd, maar het is niet voldoende om de druk te verlichten. De vraag wordt bovendien steeds groter. We adviseren nieuwbouwontwikkelaars (en de gemeenten!) dan ook om echt te kijken naar de vraag en vraaggestuurd te bouwen. Zo zien we in deze regio een grote behoefte aan toekomstbestendige, gelijkvloerse woningen voor kopers tussen de 55 en 65 jaar. Juist door voor specifieke doelgroepen te bouwen, kunnen we in de bestaande markt een hele verhuisketen op gang brengen.
